深度：绵阳房价到底有多少泡沫存在？

绵阳楼盘网1月17日消息 在中国经济发展的这十多年来，如果有一个行业引起了最多的讨论和争议，那无疑是房地产。中国接近14亿人口的住房需求;城市化率从50%到70%带来的巨大想象空间;房地产投资对GDP增长的极高贡献率;地方财政收入的救星;十年翻了若干倍的价格……这一切，夹杂了中国经济腾飞30年全部的欲望、挣扎和梦想。

从2007年王石第一次提出中国房地产的拐点论，到2008年全球金融危机引爆的市场冰点，到2011年的严厉限购，2016—2017年的再次暴涨导致的再度限购限价，再到2018年下半年的市场触冷……这么多年，大家关注的最多的是关于中国房地产泡沫：中国房地产究竟有没有泡沫?泡沫到底有多大?泡沫什么时候会不会破?房价究竟要涨到什么时候?政客、经济学家、房地产从业者、普通百姓、诺贝尔经济学奖得主，大家对此莫终于是。

笔者仅从一个旁观者、地方房媒从业者的角度，用一些中国典型的、为大众熟知的一、二、三线城市作为案例，讨论个人对房地产泡沫的观点。

观点一：房价高和房价上涨过快不一定代表有泡沫

并不是民众感觉房价高就一定是泡沫，纽约、香港、东京的房价都很高;并不是供应量巨大就一定存在泡沫，也许行业有价有市;也并不是房价快速上涨就代表一定存在泡沫，很多新兴的事务都会有一个快速上涨的阶段。

而多数购房者常用这些指标中的一个或者几个就简单的认为有泡沫。这可以理解，谁不愿意意花极少的钱去实现自己的梦想呢?经济学家对泡沫经济有一个比较科学的定义：“所谓泡沫经济，其两大特征便是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供应量;投机交易气氛非常浓厚。而房地产泡沫也是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情形。”

个人认为，当房地产市场具有或出现完整的以下几个特征时，说明已经存在明显的泡沫：1、市场普遍价格明显高于潜在客户购买力，导致成交量显著下滑或滞销;2、供应量过大，导致供需失衡;3、大量的投机行为，投机客户的比例呈上升趋势，且以短期投机为主;4、伴随着实体经济的衰落，大量金融和产业资本进入房地产。笔者认为，出现房地产泡沫时，以上特征会叠加出现，特征越明显，说明泡沫越严重。

中国出现房地产泡沫的两个典型城市温州、鄂尔多斯均存在以上几个特征。对照绵阳，是个什么情况呢?绵阳房价历史的最高时段是2018年春切前后，疯抢、售罄成常态，2018年下半场房价有所回落，反而滞销，第1条不成立;目前，绵阳市场供应量过大，导致供需失衡，按历史的周期和贯例，这是短期的供需失衡，还不足以冠以泡沫论;第3条在绵阳基本没有，第4条是受大环境影响，绵阳还不算严重。所以，绵阳的房地产市场仍然在比较健康的区间运行。

观点二、部分城市部分房源降价和李嘉诚抛售物业解读为泡沫破裂不准确

房地产泡沫破裂有一个显著特征是：在二手房市场，从小规模、个体性的无规律抛售到出现群体性的抛售行为，且在一手市场会伴随着客户观望情绪加重。但前段时间有媒体将四个一线城市部分房源降价和李嘉诚抛售大陆部分物业解读为泡沫破裂并不准确，一线城市的房子，降个四五十万算不了什么，相对于这些城市的房价水平，这点降价幅度不到5%，属正常波动;至于李嘉诚的抛售，商业行为，把物业作为流通资金，也正常得很，用不着大惊小怪和过度解读。况且，这些都属于个体性的行为，并不能反映市场规律，个体性对房价的解读也并不能反映市场的本质。

观点三：即便市场出现泡沫，只要有人愿意接盘，市场环境就没有想象那么差

如果一二手房源均出现持续性滞销，泡沫程度就越深。温州和鄂尔多斯就曾经表现得非常明显，即便市场出现泡沫，只要有人愿意接盘，都说明市场没有想象那么差，这也是当下中国房地产市场的现实。这也是中国作为大国的优势。

观点四：空置率并不是判断房地产泡沫的指标

大量银行坏债的出现，从企业和金融机构坏债逐渐蔓延到家庭坏债，也是房地产泡沫破灭的一大标签。这个特征在温州，鄂尔多斯、曾经的海南房地产泡沫破裂时，都表现得非常明显。但房地产的空置率、M2的增速、房地产融资利率，在当下的中国，却不是反映房地产泡沫是否破裂的显著指标。

房地产泡沫本质是价格、供求关系和资产的泡沫。从中国的市场现实而言，政府的出让地价和税收，市场的供需关系，政府的土地供应和市场管制，资产的规模和流动，市场的预期共同决定了这个复杂的体系。

为什么媒体过度解读的住房空置率并不能成为判断房地产泡沫的依据?这和中国房地产的现实相关。按照一般的开发周期，销售之后需要2-3年的交房周期，大量的房产可能刚刚交付，甚至未完全交付，即便交付之后，大量的新城区也需要2-3年的时间才会陆续入住;比如绵阳的园艺新城和经开区都先后在一定时间内出现过空城和鬼城现象，但随着产业的发展壮大和城市凝聚力的增强，人气也就越来越旺，你就不能说一度的空置率是房地产泡沫的体现。况且，存在较高空置率的三四线城市普遍存在一个情况——返乡置业，大量的置业者为在珠三角、长三角等饭发达区域务工后回家置业，购房更多是为日后回乡居住需求，在购房者能在家乡找到合适的工作之前，这些房子会被一直空置。如果空置率要成为判断房地产泡沫的指标，起码等2025年之后，中国房地产市场进入稳定的成熟期，三四线城市的崛起和成功的产业转移成为可能，如果一个城市依然出现较高的空置率，说明该市场的确存在较大的泡沫。

观点五：中国绝大部分一、二、三线城市都远未到出现泡沫的程度

仅从供需关系而言，从长期来看，中国绝大部分一、二、三线城市都远未到出现泡沫的程度;如果仅从需求角度而言，甚至可以断言，中国住宅市场缺口较大，至少未来5-10年，市场依然需求旺盛，只是部分需求因为对价格的承受能力，暂时为无效需求。中国的房地产高速发展，差不多有十年的光景了。而在这十年里面，除了2008年遭受金融危机和四川的汶川大地震，成交量有所下滑，每年商品房成交量价都呈上涨趋势，而2011年达到历史的高点，2016—2017年又达到历史顶峰，而且预计未来3—5年内，成交量依然将回到低位徘徊。

这3—5年的低位徘徊，是因为前两年市场需求的集中放量，释放了未来5年的需求空间，目前的中国正处在脱贫攻坚时段，向全面实现小康冲刺的时段，有相当一部分人还在望房兴叹，抱怨房价高，这个现实说明了中国住宅市场仍然缺口巨大，就算按照最理想化的状态，未来几年中国的房地产市场依然维持在高点，依然需要至少5-10年的时间，才能够让中国80%的老百姓居有其所(指中国实现以城市化为主体，老百姓在城里居有其所)。

再加上在20年之前，中国市场上存在的房子基本上现在都处于老、旧、残的状态，在未来的5-10年，中国房地产市场的主要机会就在于更新20年以前的老房子，那些存量房的拥有者对新房的需求同样旺盛。比如三线城市绵阳的御营坝、南河坝、沿江社区、高水，还有新城区的永兴、塘汛、普明，都有大批量亟待改造的老房子。一线城市广州如车陂、客村、市桥、罗冲围、新市等等等等，更是举不胜举。越是一线城市，需要改造升级的存量房就越多，加上城市人口庞大的净流入，所以，在中国一线城市，房地产市场供不应求的局面将长期存在，在未出现大的经济危机情况下，房价不可能出现大幅下滑的趋势;而对于二三线城市，房地产市场还有5-15年的光景。甚至可以这么说，15年后，中国的房地产才真正进入白银时代，就像现在的美国。只要国人对美好生活的向往不止步，房地产的市场需求就不会止步。

观点六：中国的房地产市场已经逐渐进入刚需主导的市场

从目前的成交结构看，中国的房地产市场已经逐渐进入刚需主导的市场(在这里，我把只要不是投机性炒房都叫刚需)，国家的每一轮调控，都是为了刚需市场的持久爆发，良性发展，刚需市场的稳步爆发，这一市场结构决定了中国房地产市场的泡沫可控。从绵阳市场数据来看，绵阳2018年首置首改刚需客户占比90%以上;从万科全国近70个城市市场成交数据来看，首置首改客户成交比例也占90%以上，35以下年轻客户是购房主力，占比70%以上。中国的房地产市场，仍然是刚需需求主导的市场，而非投资投机主导的市场。三线的绵阳，也毫不例外。

观点七：和房地产相关的金融体系的风险仍然可控

从个人按揭贷款来看，中国首套房三成，二套房五成、六成的比例决定了家庭端负债风险可控，即便出现房价大幅下跌20-30%的情况(在中国房地产市场化以来，房价大跌到这种地步，只有温州、海南和鄂尔多斯等局部地方发生过)，风险依然可控。目前的确出现部分家庭伪造个人流水，以便获得银行按揭贷款的情况，但这毕竟是少数情况。从企业端而言，开发商的贷款主要来源于银行、信托机构，利率在10-25%不等，目前保险资金、境外资金、私募资金等民间资本均只占房地产融资来源极小的比例。不过，房地产企业融资渠道狭窄，导致融资成本高，金融体系的效率低下。高的融资成本吞噬行业的利润，开发商承担更大的风险。如果市场周转不利，部分开发商将资金链断裂，当然，这仍然是个别现场。退一万步讲，即使房地产市场崩盘，首先崩盘的肯定是银行和一些高杠杆的中小企业，而并非购房者。比如在绵阳，从90年代起，市场上就不断有烂尾楼出现，开发商跑路的现象时有发生，但都逐步得到了化解，或最终会得到化解。这也是金融体系风险可控的具体表现。

观点八：从人均收入与房价的比例来看，中国房地产市场的确存在较大的短期泡沫

中国取消福利分房后，导致海量的需求集中入市。而在房地产市场化后的前十多年中，住宅的供应极其有限，这一巨大的市场短缺是造成近年房价快速上涨的主动力，笔者相信，在美国、日本等成熟的发达国家，房地产早期市场也一样存在类似市场现象。因为巨大的贫富差距和灰色经济的存在，有足够多可以承受高房价的人去消化市场的有限供给，他们的需求足以让价格维持在一个较高的水平。

房价过高过快增长的动因还有就是土地财政的存在，几乎拿走了房价了50%的部分，这导致房地产的刚性成本过高，价格下降空间极其有限;一二线城市集中了中国最好的教育、医疗、福利资源，集中了最多的工作机会，城市间的发展失衡长期存在，城市与城市之间，和房子背后的户口之间，隐藏了大量的隐形成本，这些成本都在房价里得到体现。加之，“丈母娘需求”导致大量年轻人过早购房，增加了价格上涨的预期。

综上所述，无论是绵阳，还是全国范围，房价有没有下行的空间，下行空间有多大，也就不言而喻，就此打住。

说明：本文系陈虎与毕业于长江商业院的金德庆博士合作而成。金德庆博士，曾供职于深圳世联地产，服务于江油中润恒大国际商贸城，目在在深圳自主创业，对中国房地产及金融行业有很多独到的见解。

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