济南楼市新政：严打阴阳合同 严禁变相涨价

绵阳楼盘网7月11日消息 针对近期济南房地产市场出现的部分商品房采取“毛坯变装修”变相涨价销售等问题，9日，济南市城乡建设委员会发布了《关于规范带装修商品房预售管理的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》明确提出，带装修销售的商品房应明示装修价格，并且在销售现场及合同中明示装修价格构成。同时，严禁擅自改变商品房装修设计标准，擅自将毛坯房改为带装修商品房销售的，将暂停销售行为。

严禁借“毛坯变装修”变相涨价

根据《通知》要求，为进一步加强商品房预售监管，维护购房者合法权益，带装修销售的商品房申请商品房预售许可时，预售方案中需包括带装修施工图审查合格书及装修标准的价格构成，商品房毛坯价格应与装修价格分离。其中，装修价格应依据商品房装修配置标准、材料选型、品牌档次、施工品质等条件合理定价。

而装修价格构成(含装修主要材料、设备清单及品牌)需在销售现场公示，同时需按要求提供装修样板房，样板房装修标准应与现场公示内容及交房标准一致。

商品房买卖合同中应明确毛坯单价及装修单价，不得违背购房人意愿，通过提高装修价格，变相抬高房价。

同时，严禁擅自改变商品房装修设计标准。按毛坯房设计的商品房，取得预售许可后，开发企业不得擅自改为带装修商品房对外销售。擅自将毛坯房改为带装修商品房销售的，应暂停销售行为，待完善施工图设计变更审查后，方可继续销售。

对借“毛坯变装修”变相涨价、未办理施工图设计变更审查的项目，一经发现，责令企业限期整改，整改期间停止商品房销售，不良行为记入企业诚信档案;拒不整改的，移交执法部门依法查处。

《通知》自下发之日起施行。

得知济南市城乡建设委员会发布《关于规范带装修商品房预售管理的通知》后，市民赵先生拍手叫好。赵先生告诉记者，去年他在工业北路北侧一楼盘以1.6万元/平米的单价购买了一套房产，但在与开发商签订的主合同中，房子的网签价格却变成了每平米9000多，剩余的则是带装修等的价格，但他并未享受到这样的装修标准。

装修价格虚高，其实里面掺杂多项费用

“说剩余的是带装修的价格，但实际上合同中并不是带装修的价格，而是掺杂了什么品牌费、周边环境费等乱七八糟的费用，这明显是违规的，但也没有什么办法。”赵先生说，“当时要买房就得签这个合同，所以即使装修价格是7000元每平米，我们也没法要求开发商按照这个装修标准来提供装修内容。”

赵先生向记者出示了当时他与开发商所签订的购房合同。记者看到，在购房合同的补充协议中，其中第二条条款中明确写着“买受人知悉并接受上述价格为该商品房含装修、品牌价值、技术、设计、服务理念、小区周边环境等在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，装修部分和毛坯部分是不可分割的组成部分，买受人不能单独要求解除装修部分的买卖关系，并承诺不以该商品房价格向出卖人主张任何权利。”

对于赵先生所指出的问题，在9日印发的《通知》中明确进行了要求:带装修销售的商品房申请商品房预售许可时，预售方案中需包括带装修施工图审查合格书及装修标准的价格构成，商品房毛坯价格应与装修价格分离。而商品房买卖合同中应明确毛坯单价及装修单价，不得违背购房人意愿，通过提高装修价格，变相抬高房价。

交房标准跟样板房不一致，业主联合维权

市民王先生在今年初曾联合业主一起向所购买楼盘的开发商进行过维权，但以失败告终。他告诉记者，自己所购买的房子是带装修房，但房屋与样板间所展示的效果并不一致。

“我们后来发现，开发商在样板间里明确写着样板间装修标准并非交房标准……很小的一行字，不仔细看根本就发现不了，所以这次维权也以失败告终。”王先生说。

记者了解到，目前很多在售带装修房源的楼盘，虽然在宣传时表示是按照3000元/平方米的标准进行装修的，但实际上的装修标准并不明确，包括所使用的品牌价格也不会告诉购房者，而购房者要求开发商公示所使用的品牌及价格时，开发商也都会以“商业秘密”进行回绝。

对于这一现象，《通知》中也进行了明确，其中提出装修价格构成(含装修主要材料、设备清单及品牌)需在销售现场公示，同时需按要求提供装修样板房，样板房装修标准应与现场公示内容及交房标准一致。而装修价格则应依据商品房装修配置标准、材料选型、品牌档次、施工品质等条件合理定价。

今后开发商擅自“毛坯变装修”将暂停销售

《通知》提出，严禁擅自改变商品房装修设计标准。按毛坯房设计的商品房，取得预售许可后，开发企业不得擅自改为带装修商品房对外销售。擅自将毛坯房改为带装修商品房销售的，应暂停销售行为，待完善施工图设计变更审查后，方可继续销售。

对此，济南建设部门相关负责人表示，此前济南发生过擅自将毛坯房改为带装修商品房销售的案例，但这种现象并不普遍。“出现这种情况，除了对购房者有利益损害外，在商品房的验收环节也会出现问题，会有验收无法通过的情况，但开发商也可以通过更改方案来解决这个问题。”

而此次《通知》中的内容避免了上述情况的发生，也防止了部分开发商借“毛坯变装修”变相涨价。按照《通知》要求，对借“毛坯变装修”变相涨价、未办理施工图设计变更审查的项目，一经发现，责令企业限期整改，整改期间停止商品房销售，不良行为记入企业诚信档案;拒不整改的，移交执法部门依法查处。

新政将严控开发商借带装修之名大幅涨价

记者了解到，目前济南绝大部分楼盘都在陆续推出带装修房源，而毛坯房则渐渐退出济南楼市。济南东部城区一楼盘置业顾问就毫不掩饰地告诉记者，“我们现在和以后都是带装修房，政府对毛坯房限价限得太厉害，只能通过带装修房来避免这个问题，而且我也实话跟你说，我们虽然宣称带装修是4000元/平米的标准，但实际上也可能只有一半，任何开发商都这样，不只我们。”

而带装修房源的推出，也让购房者面临一个问题:房屋销售单价很高，但网签价很低，由此造成了装修价格等剩余价格的虚高。对此，济南市房地产协会发言人孙大海就表示，拆分合同，或者是阴阳合同，已然成为了楼市中的一个行业“潜规则”，如果任由这种不合理的“潜规则”肆意盛行，必然会量变引起质变。

“比如，实际单价高于政府指导价，导致了购房者权益受损，这明显与政府的调控初衷相悖。而较高的实际销售单价大幅提升了市场的价格预期，对土拍市场以及新项目入市定价都会产生不利的影响。”孙大海说，大量拆装修销售网签的房屋，其较高的装修价格(一般在4000元到10000元之间)与后期实际交房标准差距较大，也可能会引发群体诉讼。

而该《通知》的出台，则将遏制住济南楼市中存在的开发商借带装修之名大幅涨价的问题。“以后不会出现每平米装修费高达9000元的现象，除非开发商的带装修标准真正能达到这个水平。”上述济南建设部门负责人称，“其实此前也有过对开发商公示带装修价格的要求，但并不明确，这次是进一步明确。”

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