万科“180万租金”的秘密 不知道当讲不当讲？

绵阳楼盘网4月19日消息 被怼的原因自然是因为推出了一款高端租赁型产品。90平方米月租金1.5万元~1.8万元之间，180万平方米户型月租在3~4万元。大家简单计算后得出一个结论：按照最长租期10年计算，90平米户型也需要大约支付180万元，平均下来一年18万。吃瓜的小编听到这个消息当场心情就凉凉了……

一次懵逼的土地出让

当然一切的源头，都要归于2016年12月1日成交的两宗地。这两宗地在当年10月19日挂牌，11月16日的出让现场，开发商疯狂竞价，达到价格上限后又将自持商品住房面积顶到了100%。最终万科依靠着方案胜出，以50亿元独立拿地一宗，以59亿元同住总旗下子公司组成联合体拿地一宗。(顺带一提，住总在后来不知什么时候退出了，如今在两宗地块上建的翡翠书院全部为万科独立持有)。

结果一出，业界懵逼，所有人都在感慨土地市场已经疯了。

“它特殊的地方在于，虽然形式是以一个租赁的方式在投入市场，但是不论从地块性质和获地价格还是还是一个商品房的价格。”一位知情人士透露：“最开始的时候政府尚未规定100%自持地块的持有年限，开发商们是在赌未来自持放开后销售的可能性。当然从目前来看，70年自持能够放开的可能性已经及其渺茫。”

“算上地价成本，我们在这两宗地上沉淀的资金大约有160亿元。”北京万科的一位工作人员也表示，100%自持地块对于万科来说也是一个全新的课题，地价高昂，前期投入极大而后期也只能依靠租赁和运营。

此外，还有消息称，这两宗地块完全是按照商品房住宅用地的标准出让的，无论是后期税费还是配套政策，万科都没有享受到租赁住宅的优惠。

一个只租不售的“翡翠系”产品

其实从案名就可以看出来，这压根就不是一个白领公寓意义上的长租公寓。这就是一个“翡翠系”豪宅!在万科的产品系中排行第二，在往上就是别墅类产品。甚至因为建设标准的原因，比起北七家的翡翠公园项目还要豪一些……

至于租赁产品，万科的产品线里，长租公寓泊寓这条产品线才是主流。平均租金在2628元/月(因为大量产品集中在5环~6环间)，最贵的在西直门附近的产品是7500元/月。而在100%自持地块上折腾出的“翡翠书院”项目在北京只有这么一个，由于拿地时的高成本和高标准设计方案，目前万科也没有什么好的办法，只能将它打造成一个位于租赁产品线顶端的项目。

说起来，目前翡翠公园产品示范区还未正式开放，想要参观还需带着工作证。小编为了显得贴近BAT，还特意借了一张百度员工的工作证，以伪证自己也是后厂村村民，你们不要赶我出去……

总的来说，产品的细节设计很用心，收纳空间有各种小惊喜，甚至在规划中还有几栋高层是“被动房”建筑。从目前开放的展示区和样板间来看，和一线豪宅类产品没有太大区别，放几张图你们自己体验一下(再说下去就成软文了)：

万科·翡翠书院项目180平方米户型样板间 (图片由北京万科提供)

当时一位背着电脑参观的大叔一个劲地跟工作人员表示：“什么都挺好，就是不能买。”

小编觉得，这个有可能确实代表了一部分未来住户的心声。一位后厂村工程师也在聊天时吐槽说：“并非所有的理工宅都会想去花大额资金租房子。我们这群人里相当部分是比较保守的。房子是很好，但是只租不卖的话，我就应该不是特别的感兴趣。相比较来讲，我是更愿意做资产配置的……”

当然，也有能接受的。借给小编工作证的那位童鞋是个研究生延期了一年的学渣，有7年的海外留学背景，看了照片和自己的工资条之后觉得其实还好……“我可以付得起租金，像有些在这边工作的高管就更没有问题。他们工作有流动性，可能五年后就走了，相对在北清路上买一个同样居住品质的产品可能需要1000万，但是租个五年是不是不到100万?没准公司还会给高管一些租房补助呢。”

至于小编，只能说很心水这个房子的氛围，如果我月薪5万的话，我也租!

引入周边企业尚未进入实质阶段

实际上在某次东北举行的媒体聚会上，一群房地产媒体人也聚在一起聊起过这个事情。当时一位接近万科的人士就表示，在土地拍到100%自持之后政府和企业是同样“一脸懵逼”的。没有人知道该怎么来做，最后将这个难题抛给了万科。

“就像是老师出了个难题，叫班上最好的学生去解一样。”这位人士表示，万科当时所设想的方案是引入一些周边的高新技术企业，以租赁上限为期租给它们，再由它们以补贴价格租给自己的员工，也算作员工福利的一部分。这一方面能够让房企回笼一部分资金，另一方面也能够帮助周边企业留住人才。据说在拿地之初接洽的企业就已经达到60余家。不过后来，在调研过程中，由于小米员工将内部邮件误读为“合作建房”而作罢。

如今，万科翡翠书院的体验中心已经落成，而据现场工作人员介绍，同翡翠书院达成合的企业已经有70余家。但并没有所谓的整租给企业的方案，更没有合作建房。

万科·翡翠书院项目体验中心

“目前的合作还是以我们的工作人员去企业进行‘地推’为主，周边企业员工也都是以个人身份来体验区参观。”北京万科一位工作人员表示，由于目前项目很多细节还没有最终敲定，所以也没有办法同企业来谈。“比如最短租期是多少?如果租10年，未来是是一次性交10年房租?还是签10年合同，分期支付房租这些都尚未决定。”

V-pioneer，先锋、开拓者。这是万科翡翠书院对于其住户的定位，或许也是其对自己的一个定位。在万科已经放弃盈利的情况下，未来这一产品所扮演的角色可能更加倾向于一种生活方式的代表。不过，在国人居住思想还没有转变的现在、在房地产仍然具备极强资产配置属性的今天，那些深入到我们文化层面的东西却不是一个产品、一个企业做出努力就能改变的了——租赁市场的发展依然任重道远。

最后，总结一下。这一次，万科是真金白银地砸了大笔的银子，却因为成本问题不得不将租赁产品做成高端居住区。之后还被刺激到了的人们怼了一通，受了一通夹板气。

所以，万科别哭，既然承担了开拓者的责任，就漂漂亮亮地去填坑吧。

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