商改住：你知道在绵阳操作有多难？

“为发展住房租赁市场，允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。”国家住建部副部长陆克华在5月6日的国务院政策例行吹风会上，披露了“商用房改租赁房”的相关政策细节。陆克华表示，对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气价格按照居民的标准执行。绵阳业内人士分析认为，商业隐痛时代，该政策将有利于盘活城市中心区域的闲置商业用房，但在绵阳具体操作起来其实很难。

难题1： 业主成本增加收益暴跌谁愿意?

“一些城市腾退出一些商业用房，还有一些商业用房处在闲置或者半闲置状况，也有一些在建的商业用房项目预期的市场前景不好。”陆克华说，这些商业用房往往位置、配套较好，交通便利，把这些房子改造成租赁住房，能够满足租赁住房的需求。

傅先生表示，目前整体经济大环境不乐观，商业市场在走下坡路。在绵阳，盘活城市中心一些闲置商业场所，譬如是裙楼的商场，将其改变成居住用途，或许能得到希望享有成熟配套的白领租客的青睐,这是有利的但这类商用物业改成居住用途，其使用年限会从原来的40年增加至70年，大业主需要补地价，增加投入成本。还有，绵阳的商住项目租金相差悬殊，前者再低也有几十上百元/平方米，转成住宅，租金或许就是几元十元钱/平方米,两者相差悬殊，回报这么低鬼才愿意做这样的事情!

房产专刊相关负责人表示，从现金流的模式看，租金本身是“细水长流”的模式，所以后续还是需要有一些新的调整，比如说适当介入资产证券化的模式，让此类比如10年的潜在租金能够折算成目前的现金流，进而让此类房企加快回笼资金，相应的风险交由投资者来承担。但是，投资者愿意吗?

难题2：商改住后周边配套设施赶不上传统住宅

按照此次“商改租”新政，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应按照居民标准执行。

一般而言，商业用房包括商铺、商业综合体等商业物业，及写字楼等办公物业。与居住用地70年的土地使用年限相比，商业物业和办公物业土地使用年限分别为40年和50年。事实上，把写字楼改为公寓出租或出售，产权保留商业用房性质，此做法在许多城市早已存在多年，绵阳也有类似情况。不过，这类公寓产权只有50年，无配套，且需承担较高的商业水电气收费标准。与此前对各类性质土地用途严格区分使用不同，此次政策打开了商业用房改作居住用途的口子。但会议明确改建租赁住房只能用于出租而非出售。

不少业内专家对此指出，居住用地才能使用民用的水、电、气，这应当是调整土地用途的考虑因素之一。除此之外，“商改租”可能面临的问题是，地区居住人口增长，对社区基础设施服务的需求增加，但原来的周边配套设施不一定跟得上。

相关负责人则表示，绵阳同一地段的公寓售价一般都比住宅便宜，如果公寓改成租赁住房之后，可以享受同等的民用水电煤气，那么在租赁方面相较于住宅物业，是享有一定的成本优势的，也可能冲击现在的租赁市场。“不过最终还得看政策细则如何制定”。

难题3：消防设施如何确保完好有效

允许将现有的商业用房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。

业内人士周先生表示，非常赞成按间出租，以前“房中房”是被完全禁止的，现在按间出租其实做法类似，只是通过合理、合法的途径来实施，当然，无论何种形式的商改租，安全问题都至关重要。还是需要加强报电、验收等方面审核，从住建部开始，从上到下，要层层落实，群楼改建，什么样的情况允许改，什么样的情况不允许改都需要有详细的规划说明，千万不能一刀切。当初禁止“房中房”做法，导致很多租客转移远郊，如果实行商改住，或许会吸引那些搬至郊区的人又往回迁，方便生活工作。

绵阳某分析师邓先生表示，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，适合现在的市场。目前绵阳商用物业不但滞销、空置严重，而且总量仍在不断增加，商用物业如何“去库存”和“盘活存量”是房地产业最头疼的问题，也是行业风险最高的领域。培育租赁市场的政策可能就是为解决此问题而设定的。如果商业用房可改为租赁住房，首先公寓可获得正名，目前不少地方规划仍视商办类公寓为违规;其次是会有大量空置商办物业改变成租赁住房进行经营，未来公寓成交或“量增价跌”。