绵阳旅游地产叫好不叫座 高空置率成难题

然而，“在路上”的绵阳旅游地产，到底走得如何呢?除名噪一时的“洋马路”中途夭折外，“中国院子”的高空置率也让许多在建在售的旅游地产楼盘买得死气横秋。业内专家表示，高空置率将成为绵阳旅游地产难以破解的难题，高空置率还将导致旅游地产配套设施不健全，然而齐全的配套后期维护成本过高，仍然成为开发商头疼的“难题”，这将成为目前绵阳旅游地产发展的“悖论”。

■绵阳旅游地产空置率高 有钱买没时间住

旅游地产大多依附于天然资源具有明显优势的地区，但这也导致其使用具有较强的季节性。以三亚为例，区域内的旅游地产在冬季出现入住爆满情况，而夏季则鲜见业主前往入住。地缘性强的城市周边旅游地产项目也会在周末或假期迎来入住高峰期，其余时间则同样面临入住率低的问题。

“没有人住，或者是居住的时间不平均，成为旅游地产发展的痛点。”绿城集团执行总经理、蓝湾小镇总经理郭晓明在博鳌房地产论坛中这样说道。即便是像绿城这样的房地产企业，在旅游地产的开发运营中，也同样遇到空置率的问题。

在绵阳，仙海是我市唯一一个以旅游为发展主业的园区，发展目标是建设国家级旅游度假区和全市城乡统筹发展模范区。园区的首开•仙海龙湾、展易•香格翠丽等项目正在热卖。青山连绵，碧波荡漾，鸥鹭翻飞，行走在仙海风景区，令人心旷神怡，流连忘返。业内人士坦言，不排除来仙海的许多购买旅游地产或度假产品的购房者也面临三亚的同等情况，大多是因为冲动。“到了仙海看到优美的景色一下就被吸引了，冲动买了一套，买完之后发现，根本就没有时间去住。”

■配套设施滞后 缺乏入住吸引力

如何吸引购房者入住，便成为了开发企业绞尽脑汁在解决的问题。而业内人士分析，旅游地产项目里配套设施滞后、可娱乐项目的缺乏，也是其入住率低的重要原因。

绵阳某景观工程设计有限公司的负责人周先生提出了这样的担忧。“除了每天的休闲，有什么事情可以做?人如果每天都休息，也会感到无聊。”周先生认为，如果是在市区有高工作强度的人士到旅游地产居住，休息一周的时间的确可以得到放松。但如果老年人居住，对于思维和身体均非常健康的老年人来说，需要有可持续的事情来做。“需要有生活内容，学习跟他生活品质、品味相关的内容，提升其居住的生活状态，就可以令其长期居住。”

而另外一家旅游地产的负责人也表示，其工作在设计产品的时，会考虑如何让人留下来、住下来。“度假旅游项目需要有能让人娱乐的项目，才能留住购房者在那里居住。”

■配套齐全后，运营成本高导致开发商亏损

不过，也有开发企业在开发旅游项目时，已经将配套问题考虑到项目中，但是其同样面临着后期物业运营费用过高的问题。

在千岛湖一个旅游项目，不仅配备了体育公园、马术文化公园、天然水公园，山顶观岛公园等娱乐设施，同时也有五星级酒店和各种特色酒店。但是其负责人坦言，如果没有常住人口，配套设施就没有办法建设，建好的娱乐中心、活动中心健康中心没有人使用，运营和维护成本较高。绿城在三亚打造的旅游度假项目，同样配备了社区食堂、老年活动中心、社区医院等配套，但淡季的高空置率使这些配套的运营每年能够亏钱达1000多万元。

绵阳仙海区规划有五星级酒店、欧洲风情商业街、体育健身公园、生态高尚居住等旅游度假设施，致力于打造集休闲、商务、度假、居住于一体的综合性旅游度假目的地。绵阳当局决定把现代旅游业作为发展现代服务业的重要抓手，紧紧围绕打造国内知名旅游目的地和区域旅游集散地目标，充分运用“互联网+旅游”思维，进一步完善提升旅游业发展规划，整合旅游资源，深入挖掘景区、景点的历史文化内涵，努力打造精品旅游景区和旅游线路，切实增强仙海区旅游产品的竞争力。

有人认为，有政府力量作支撑，仙海景区的旅游地产项目将会走出三亚和千岛湖旅游地产的困境。但房媒人士陈先生却表示，旅游地产叫好不叫座的根本原因是空置率高而造成开发商和业主双亏，而政府行为只是解决景区的上档升级，吸引更多的人来消费游玩，为当地GDP作贡献，在这个问题上，三亚和千岛湖已经做到了极致。

■支招：分时度假或金融收益可提高入住率

高空置率导到致娱乐项目少，娱乐项目多均亏钱，如何破解这一悖论?业内人士认为，在国外分时度假的确能够解决这一难题，但是由于中国传统观念的影响，并不希望与陌生人分享住房的心理芥蒂仍然存在，因此分时度假的实现仍然需要一些时日。同时，国外由于政府配套设施齐全，常驻人口多，能够达到分时度假的使用率，而我国大多数旅游地产项目周边并没有大量的常住居民，这也难以实现高入住率。

而国内也早有人将金融产品瞄向度假旅游产品来解决其利用率低的问题。其中一种思路就是将旅游度假产品看做投资品，开发企业为购买产品的业主提供两方面的收益，一方面是固定收益，每年可以收到5%-8%的收益，第二方面则是房屋居住权的收益，也就是将房屋给别人居住后拿到的收益。业内人士分析，这样的方式更加适合投资型客户。作为地处西南内陆的三线城市，绵阳旅游地产还正在起步。