冰火两重天的房地产，去库存靠什么？

绵阳楼盘网1月23日消息 2017年中央经济工作会议有一大段是关于房地产市场健康发展的论述，对我国房地产下一步发展提出了指导性的政策建议。

“房子是用来住的，而不是用来炒的”。为什么炒房如此之热?因为在房价上涨地区，住房有升值空间。关于房地产形势的评价，中央经济工作会议也明确指出，存在着两类情况——冰火两重天。“火”，是在一线城市和部分二线城市出现了明显的波动;“冰”，则是大部分三、四线城市和部分二线城市房子是卖不出去的，而且大面积的积压，直接影响了宏观经济形势。像北京这样的城市，房价上涨还有很大空间。为什么?因为北京在控制人口的进入，如果把最好的、有限的公共资源限制在为一定的人口服务，当然会导致与各种公共服务和市场化服务高水准相匹配的房价有很大的上涨空间。另外，一线城市寻租机会高，任何一个房地产商只要拿到地，就可以挣到钱。

可是，我们还面对更为严峻的现实，那就是相当一部分城市，尤其是二、三、四线城市存在严重的积压，影响了宏观经济形势的增长。可以说，在这些城市出现房地产大量的积压，可能会影响到GDP增长速度下滑1到2个百分点。当前，我国经济增长率从8%降到7.5%，再下滑到6.9%，不能说与这些二、三、四线城市房子卖不出去没有关系。城市政府土地出让金没有了，直接关系到基础设施投资跟不上去，也是很严峻的现实。

房价上涨的原因是什么呢?首先，北京以海淀区、东城区、石景山区为代表的房价上涨重要原因是，北京的公共服务水平高。但与此同时，北京建设用地供给在逐年下降，从2014年的 5150公顷下降到2016年的4100公顷，当前还在继续下降。这能不影响到供给和需求相互匹配吗?因此，中央经济工作会议提到，要在房价上涨的地方增加土地供给。其次，媒体反映非常强烈，直接影响到了决策的咨询。第三，投资需求。近几十年来，随着人均收入水平的提高，高收入人口会到北京、上海等投资水平高且寻租机会高的地方，不但能享受优质的公共服务，还可以提升住房的价值。

住房供给严重过剩的原因又是什么?房子严重积压卖不出去，政府的土地出让不出去，这和我们近20年的城市发展模式有关，城市发展主要的财政资金来源是土地出让。按市场规律，如果房地产是一种商品和投资品，那么在市场竞争的条件下会形成供给波动，这是市场化规律、企业间竞争导致的结果。可如果在一个国家，城市政府要大幅度干预这个市场，甚至城市政府作为利益主体直接参与市场竞争，城市政府和企业的共同作用一定会把供给波动过度放大，而且会比市场自身竞争导致的波动高很多。实际上，这种结果在中国已经出现了。最明显的现象就是，部分二线城市和相当部分的三、四线城市的房子卖不出去。

金融政策、财政政策和税收政策都是调整购买投资性住房的重要手段。如何在房价上涨地区增加土地供给呢?可以通过发展特大城市周边的中小城市来解决中低收入人口住房问题，在离主城区一定半径距离的地方，放大空间范围解决用地供给、解决城市发展的各种矛盾。与世界上其他发达国家相比，我国中小城市数量远远不足。在特大城市周边30至40公里半径，我国中小城市的数量很少。为什么?限制开发，北京、上海都是如此。如果中央经济工作会议已经提出要发展特大城市周边的中小城市，就会具有非常重要的战略性价值和内涵。特大城市郊区的轨道交通建设，会按照市场规律带动城郊中小城市发展，并会大大缓解特大城市的房价。一旦我们的轨道交通像其他发达国家的特大城市一样，周边城市就会迅速兴起，也会进一步促进中小城市发展、缓解住房供给。

对供给过剩地区，要坚定不移地去库存。去库存有很多办法，但是核心问题不在于怎么去库存，重点是怎么解决城市转型的问题、怎么促进实体经济的发展。只有实体经济发展了，城镇居民和进城的农村人口收入水平增高了，才会有人来买房。所以，促进就业增长、改变GDP为导向的经济增长模式、制定合理税收政策等多项手段和措施的综合运用，才能从根本上遏制三、四线城市，包括部分二线城市的房地产过快发展和严重的积压。

为什么在中央经济工作会议这么重要的文件中没有提到特色小镇?实际上是担心过热，担心大量的地产商打着特色小镇的旗号向小城镇进行转移。特色小镇从80年代就存在，是以实体经济为主导，不是通过房地产发展起来的。在发展到一定程度后，居民收入水平大幅度增高，就业水平大幅度增高，才有了购买住房的直接需求，房地产才可以顺势进入。当前，一旦房地产进入小镇，就会导致住房成本增加，进而影响到未来实体经济发展不起来。

防止政绩工程、防止形象工程、防止房地产为主导，是为了防止政府和企业再次推动地价上涨，再次推动房地产过热，再次导致五线城市继续出现供需严重失衡的局面。因此，我们要从长远政策入手，推动实体经济发展、推动就业增长、推动收入增长，才有可能成为房地产未来发展的坚强后盾。