在国家发改委印发的《2019新型城镇化建设重点任务》中提出，城区常住人口100万-300万的II型城市要全面取消落户限制，支持发展扩张。从某种意义上来说，政策的出台对绵阳人口的净流入有着推动作用。这几年，不论是重构一环，贯通二环还是招商引资、建设产业园，绵阳对城郊片区的大力开发都反映着城市扩张的步伐正在加快。

那么在绵阳东进、南拓、西延、北展的进程下，市中心还有投资价值吗？商业地产还有发展空间吗？

从城市扩张逻辑看，第一、第二产业固然重要，但也同样离不了商业地产对经济的促进。

线下商业地产正在回暖

透过京东超市、盒马生鲜、小象生鲜等等电商巨头的线下实体店落地、开业，也在向大众反应一个现象，从线上到线下再到两者互联，这些商业大佬也开始坐不住，纷纷下场想在实体经济捞金，商业地产的第二春或将来临。

不仅实体商业有回暖趋势，近几年被频频提及的消费降级，也在扭转局势了。消费降级这个概念，在去年拼多多上市时期，成为大众热议的话题。采取”农村包围城市“路线的成功，让更多中端消费者开始恐慌。它的崛起不能简单地解读为消费降级，恰恰成为了消费分级的体现，对于商业市场的消费层级分化来说算是助推剂。

光是电商巨头纷纷落地线下和商业消费分级论反映的未来发展趋势，就足以让我们重新聚焦商业地产了。

在2018-2019年中国商业地产行业分析中，对2019年国内商业市场的整体发展做出了趋势分析：当前消费市场最大的变化其实不是所谓的“升级”或“降级”，而是消费市场的明显分级对商业的运营创新提出了更高要求。

市中心的商业地产值得投资吗？

首先要明确一点，因用途不同，商业业态大致可分为写字楼、零售商业及酒店物业。在绵阳，比较普遍的就是零售商业即商铺这种商业业态。主要为购物中心，百货商场等，受到互联网以及去年住宅市场的冲击，加上自身创新驱动力不足，绵阳的商业地产关注度有明显下降，新开商业少之又少。

上图的商圈均指绵阳在营业的商业，与其周边区域商业相互联动形成的圈层效应

受区域常住人口的消费能力、经济产业结构布局等因素影响，绵阳现阶段的商业地产布局有明显分化，按区域，绵阳现阶段的商业布局大致集中在三个方位：
1、以老商圈-人民公园为轴心，三个商圈的辐射范围均在周边地带两公里以外。
2、主城区以南，经济技术开发区内正在崛起的塘汛板块，在这里进驻的万达。
3、绵阳城市向西，涪城万达商圈与高新双碑板块、永兴板块互联。

与绵阳人日渐多样化的居住需求不同，如何押宝商业地产，投资的成败主要在三点：人气、地段和商业业态。要说人气，通过现阶段绵阳主城区在营业的商业分布图还有节假日的人口流动也能判断一二，全年时段最不乏人气的就是市中心区域。

市中心区域主要分为两个商圈，以人民公园核心的老商圈以及以凯德广场为中心的新商圈。

目前老商圈除了正在接受咨询的南河广场以商住开发主题外，暂无商铺在售。凯德商圈作为已经“崛起”的新商圈，在人气方面和老商圈平分秋色，甚至有赶超的意思。这一带目前在售的商铺除了长虹中央公馆就是富临集团开发的时尚天街了。作为纯商住产品，项目总占地26.7亩，由4栋高层住宅+4层商业组成。

富临时尚天街位于涪城区安昌路和富乐路交汇处，项目北侧与通安巷、百味巷相互映衬，形成互联效应。南面与安昌路小学一街之隔，与人民公园相距不远，从地理位置来看，它可以算是在两个商圈的交界处。

通安巷

百味巷

同时，通安巷旧城改造还是今年绵阳市重点项目之一。它的改造如按期稳步推进，不论是对周边的住户还是这一带的商业发展，都是利好。

除了地段比较特殊外，在购物中心的定位上，也有别于凯德广场、新世界百货、富临大都会等购物中心的定位，时尚天街在商业业态的规划上更多地是强调“差异化”。在绵阳商业同质化严重的背景下，以开放式的商业街区，依托“井”字型口岸，引进主力品牌店从吃喝玩乐购一站式全覆盖。

当商业业态空间足够丰富，才能最大限度发挥主题文化，从而带动消费者全方位的感受，增添购物乐趣。”潮文化“，是时下深受年轻人喜爱的文化，有着强烈的个性色彩。这一点，在富临时尚天街以网红为主题文化，布景、宣传以及业态引进上也有充分体现。

网红景观打造，以富临时尚天街项目为中心，政府筹划将安昌路打造为一类似花卉为主题的街边网红景观。
网红氛围营造，政府考虑统一打造沿江东路及通安巷，结合本项目商业氛围打造成灯光主题（比如：现代科技光影）的情景街区。
部分经营补贴，针对部分商家，政府力争落实相关政策可提供相应的经营补贴。
网红主题认可，区领导非常关心项目外围的打造，认可网红主题，希望通过网红打卡点（比如：太古里网红花墙）的成功打造，进行由中心向四周街道的辐射。

富临时尚天街招商意向品牌

时尚天街一层为开放式入口，四个入口从四面八方引流，每一铺都充分保障了客源稳定性。

项目的主交通设置在可达性和可视性的组合，让每铺都临街。

三层与四层的商铺以富临集团自持的嘉裕国际影城为主力店，餐饮、健身房为主要招商业态。值得关注的是，嘉裕国际影城占地约8000平米，全影院共有11个影厅，激光IMAX影厅层高打造10米，观影视觉效果震撼！

关于价格

富临时尚天街1-4层商铺在售，层高均为5.1米。一层在售商铺建面为43-500平米，参考售价40000-60000元；二层在售商铺建面为38-850平米，参考售价27000-31000元；三层在售商铺建面为100-525平米，参考售价17000-20000元；四层在售商铺建面为71-525平米，参考售价13000-14000元。