收入与房价相差3倍？对未来绵阳房价的看法

绵阳楼盘网10月8日消息 高房价成了社会最关注的热门话题，中国的房价现在确实很高，小城市的人要花费所有积蓄，背上20年的贷款才能买得起一套房。而大城市很多人即使是节衣缩食还是交不起首付款，更还不起贷款。高房价持续成为热门话题。

绵阳新房价格已经突破了1万一平米，而很多县城的房价才4、5千，两者房价相差2倍，可收入其实只差3倍，大城市的人买房更困难，但是小城市人买房也不容易。

未来房价怎么走？

我们买房，不可能像买股票那样，今天买了明天卖，而是要持有一段时间，况且新房从买入到拿到房本大概需要两年半的时间，很多城市更是出台了限售措施锁死房子，这就意味着我们的房子拿在手中需要5年时间，所以要想房产投资成功，我们必须了解房价的长期走势如何。

房子是不动产，不能移动，所以地域性很强，分析房产不能离开城市，不能离开城市的具体位置，从表面看一线大城市房价是五线小城市的30多倍，大城市的房价肯定是高了，有泡沫了，小城市的房价低，即使有泡沫也很小。真实是情况如何呢，未来不同城市间的房价会如何分化，是大城市的房价下跌，小城市的房价上涨吗?

房价的长期走势会怎么样，这个还是要从供求关系下手来分析，任何商品的价格都是由供求关系决定的。供不应求价格上涨，供过于求价格下跌。房价也一样，分析清楚了一个城市的供求关系，也就不难判断这个城市的未来房价走势了。

三线以下城市供求情况

先说一个定义：本文说的三线以下城市指的的距离核心大城市120公里以上三线的城市（比如说绵阳），核心大城市的卫星城不包括在内。

三线以下城市的一个最大特点是土地供给充足，新城规划体量巨大，住房的供给量巨大。通常来说，由于经济不够发达，各地三线以下城市的政府都有强烈发展经济的愿望，到处规划新项目，规划新城，希望本地经济能够弯道超车，迎头赶上。

很多城市新城的规划高大上，面积远远大于老城区，新城住宅规划的总面积可以容纳本市60%的人居住。那问题来了，哪有那么多的人口来住啊，原来的老房子谁住，让外地人来吗?

三线以下城市产业大多以农业和传统制造业为主。中国人多地少，农村的人口一直在持续流出。而传统制造业几乎所有行业的产能都已经过剩，这几年面临去产能，就业人口不仅不能增加，还会减少。所有这几年出现的一个现象是因为不能提供足够的就业机会，很多小城市的人口在减少。

一边是巨大的供给，一边是因为人口流出需求减少，所以很多小城市的房子是供过于求的。很多专家也提供了一些数据，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说：2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

中国的住房总体已经够住，但是存在结构性过剩，有的地方房子供不应求，总体上房子不够住，有的地方房子多了，过剩了，供过于求。通常越是小的城市，经济发展差的城市，房子越供过于求，过剩越厉害。

我一直强调，三线以下的城市房子只有居住价值，投资不要买。可很多人说，现在我们这个四五线城市的房价还在上涨呢，你说不要买，不是耽误我赚钱吗?那么问题来了，未来这种三线以下城市的房价会如何发展呢?

三线以下城市房价未来的趋势

随着计生政策威力的显现，中国的年轻人出生数量明显的减少，计划生育实行前的1970年出生人口2600多万，计生十年多年后，1991年出生的人口2300万，2001年出生的人口是1600多万，此后年出生人口长期徘徊在1600万人左右。人口出生数量在明显的减少，流入城市的人口也在持续减少，所以各个城市在竞相放低落户门槛抢人，发生人口争夺人战，小城市在人口吸引力上明显的逊于大城市，人口从小城市流向大城市会长期存在。

日本2016年的人口普查显示，全国人口增长的地区只有东京和东京附近，包括排名前五的大城市大阪、神户、名古屋的人口都是减少的，类似的例子，，美国也有发生，城市化完成后，人口从小城市向大城市的流动趋势依然会存在，日美等发达国家出现的这种趋势值得我们参考和借鉴，大概率，未来中国也会发生。

房子最终是用来住的，不是用来炒的，一个城市必须有足够的人口才能支撑房地产的发展，一个新房供给量巨大，人口流出的城市，房价不可能持续上涨，甚至会由于供过于求出现横盘或者下跌。

现在还在三线以下城市抢房的，真的要慎重了，你可能是在站最后一班岗，二十年后可能你依然站在高高的山岗上。很多新城建成后成了鬼城。鄂尔多斯新城的悲剧未来会在各地持续上演。

最近出现的三线以下城市房价快涨分析

我说三线以下城市房价未来不上涨，很多人会说现在的市场不是这样啊。

的确，今年以来的市场表现是：一线城市房价熄火，开始下跌。二线城市房价哑火，大多横盘。而三四五线城市旺火，房价快速上涨，很多名不见经传，没有听说过的小城市房价涨幅排到了前列，甚至出现抢房现象。

出现这种情况的根本原因是：

1.最近10年的房价持续上涨使得买房就赚钱的观念深入人心，这轮的房价上涨使得很多人担心不买房货币会贬值，所以出现了恐慌性的购买。一线城市和二线城市房价上涨后严格限购，很多人把目光投向了三线以下城市，去外地投资，一些人在大城市工作，买不起当地房子，转而回到老家的小城市买房。短期内出现大量购买力，造成一段时间内的供不应求，使得很多小城市的房价暴涨。问题是：这种趋势能持续吗?一旦房市转冷，房价会怎么走?

2.三线以下城市最近3年进行了大量的棚户区改造，进行货币化补偿，很多旧房拆掉了，有了购房需求，必须买房，而手中也有了货币，看到房价上涨，马上入手买房。问题是未来棚户区改造还会像现在大量进行吗?

棚改政策上，已经有越来越多的城市和小区停止货币化补偿，改为实物住房安置，有棚改造成的购买需求会越来越弱。

3.投资的从众心理在楼市上表现的淋漓尽致，看到别人买了，看到房价上涨了，自己即使不需要，也要购买，担心自己手中的钞票被稀释，从从来不考虑这种涨价是短期现象，还是回长期存在。

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