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“警惕房价”放开楼市调控市场会报复性反弹!下一篇
统计局:前四月商品房销售额36222亿元绵阳楼盘网5月18日消息 2017年是三四线城市历经“狂欢”的一年,不仅房价出现大幅上涨,土地市场表现也很火热,成为开发商争相进驻的“淘金地”。2017年一二线城市土地财政依赖度趋稳,而三四线城市则出现大幅提升,区域土地成交火热,获取土地出让金额大幅跃升。
在城市间相似的涨幅数据表面下,不同城市房价上涨的原因却不尽相同,主要分为这两种:
第一种是外溢拉动型城市,其特征主要为外溢承接,政策敏感
这类城市通常为核心城市周边的卫星城市,受核心辐射力度强,对其外溢需求承接力也较强,一旦核心城市受调控,需求发生外溢时,这类城市首先收益,量价普遍上涨,反之,当本地开始出限外政策,量价又因为外溢的退潮而大幅度下跌。
典型城市案例:环沪城市-昆山、太仓
?昆山:2016年3月上海限购,同月昆山量价同步上涨,且成交主要集中在承接外溢最多的花桥区域。2016年9月昆山限购,10月开始昆山成交量陡降;2016年11月上海限购加强,昆山成交价再度上升。
到了2017年,昆山楼市的成交量走势虽然表现比较低迷,但房价依然坚挺、没有出现明显回落,但上涨势头得到有效遏制。
?太仓:2016年3月上海限购,太仓成交量立马上涨,2016年5月价格开始上涨;2016年10月太仓限购,随后成交量陡降;2016年11月上海限购加强,12月太仓成交量与价格立马回窜。
到了2017年,太仓楼市受调控影响,成交量明显回落,但房价相对2016年来看,还是整体呈上升态势。
除了环沪的太仓、昆山这种三四线城市,还有其他典型的环一线城市,比如环京的燕郊、环深的东莞等,这类城市主要吸纳了一线城市外溢购房需求,刺激了当地楼市的活跃,房价也随之上扬。
但要到这样的城市去买房子,切不可盲目跟风,当地的经济、产业、与一线城市的交通通达性等等这些都要去考察清楚,尤其是产业和人口流入。简单地说,当地如果没有实体产业支撑,地方收入就是靠卖房子;城市里大量的房子空了,没人去住,这种城市的房地产泡沫可想而知,泡沫不大就怪了。
很典型的就是环京的燕郊。反之,有产业支撑和人口支撑的环一线城市,这样的城市有实体产业支撑当地经济,产业发展吸引人口导入,对这座城市确实有实际住房需求,这种城市的房地产还是值得期待的。很典型的城市比如环深的东莞。
第二种是城建拉动型,其特征主要为市场稳健,后劲可期
这类城市通常离核心城市较远,外溢承接力弱,当地楼市受自身城市基础设施建设影响大,旧城改造、新城建设、快速交通等基础设施的规划、动工、建成都是一波波利好,在改善城市面貌、推动经济发展的同时,带来房地产市场需求的增加、信心的增强,量价的提高更为稳定、持续。
典型城市案例:泰州、徐州
?泰州:2017年城市建设稳步推进中,随着3月东风路、永定路两条快速路建成通车,全市成交量价开始大幅上涨,且量价上涨区域主要集中在沿快速路周边。
徐州:2016年2月2号线开工,次月成交面积环比上涨96%;2016年8月3号线开工,随后成交量再次攀升;2017年1月1号线全线贯通转入铺轨阶段,大量拆迁客户在地铁沿线等交通便利的地方置业,全市量价大幅上涨。
此类城市的房地产市场,成交表现是比较稳健的,成交量和房价整体趋势都是比较向好的。
但现如今,很多城市进入的门槛已经很高了,在看法高度一致的热点市场,即使投资前期看好,投资机会成本已经被推高,投资盈利空间已经被压缩,这就算不上是一桩好买卖,如何投资三四线城市才能获得最大的利润空间呢,这里给大家提供五种投资技巧:
看周边环境的成熟度
不管房子贵还是便宜,影响房价的很大的一个因素是周边环境的成熟度,也就是我们所说的配套、交通、学校、商场等配套。
看居住人群
因为历史发展的原因,有些城市偏农业化或工业化,有些片区是大型批发市场聚集地,所以它的居住人口是不同的。相对来讲,高净值片区房价会增长较快。哪些片区属于高净值片区呢?比如公务员、教师、科研人员、企业主等聚集的片区未来升值潜力比较大。
看一手楼和二手楼的差价
在一些城市,有的楼盘的一手楼已经卖到了7000~8000元/平米了,而且十分抢手。但其同一小区前一期开发的房子,二手楼平均售价只要6000元/平米也卖不出去。所以二手楼价格远低于一手楼的时候,不建做投资,因为投资回报比较慢。
看入住率
很多人会去向保安、物业打听是否入伙?物业一般不会说出实情。这里教大家一个小窍门,晚上去看开灯率,一般入伙了半年、一年的小区如果晚上开灯率只有10%~20%,这种房子未来的人气一定会受影响。
考察楼盘的租售比
通过你买的这套房子的价格对比周边同户型的租金,比如现在四五线城市很典型的一个三房两厅的户型售价8000元/平米,买个150平米要120万,那么相同户型附近的楼能租到多少钱呢?有些出租情况不太好的地方大概只能租1000~1200元/月或者1200~1500元/月,这种租金价格,应该说租售比就比较低了。投资买房的话,是当你想买的房子出租收益大于城市的平均出租收益的时候,这个房子未来房价就会增长比较快。
结论
总而言之,三四线城市楼市是否能长期看涨或看跌都不能一概而论,从政策来看,楼市调控长效机制不会放松,楼市从局部过热向平稳发展过渡。三四线城市中,位于核心城市周边的城市长期发展的动力更为持久,而人口外溢严重、购房需求不足的三四线城市,楼市发展压力则较大。
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