还敢买房?三年后绵阳楼市将面临巨大压力

绵阳楼盘网1月20日消息 如果说房地产行业有什么共识的话，那三四线楼市有风险，房价上涨没有可持续性绝对能得到绝大多数人的同意。

但是，三四线楼市的房价的确还在涨啊!

2017年12月份的70城市数据中，只有6个城市新房价格环比下跌，它们分别是广州、深圳、厦门、北海、赣州、蚌埠。

广州深圳和厦门其实不用看了，它们的房价数据已经不能代表市场行情。而在15个一线和热门二线城市之外，除了北海、赣州和蚌埠之外，其他三线城市房价全部上涨。

即使是北海、赣州和蚌埠，下跌也可能只是暂时的，因为2017年这些城市涨得比较多，这次算是回踩一点罢了。

而回归20多天前的住房城乡建设工作会议，当时首次提出县城去库存的概念，标志三四线楼市进入第二个阶段。三四线楼市在内部形成了一个轮动效应，这些城市的城区房价已经涨了一年多了，接下来要轮到下面县城的房价上涨了。

在中国，房价不涨是卖不出去房子的，连政策制定者都不得不承认这一点。而那些大大小小的地方城市更是深谙此道，卖出去一批房子，接下来出让的一批土地，价格再涨点，未来的房价必然还要涨。

就这样，三四线城市的库存实际上并没有明显减少只合理水平，但房子却卖出去了合适的价格。

这样的玩法，对地方政府来说，并不算什么好事，因为他们还会继续沉浸在棚改+货币化安置的套路中，只要棚改还在，货币化安置不停，库存高点没啥关系。

但对于开发商来说，这却是大大的好事。因为开发商在三四线城市只会卖房子不用考虑那么多的人口因素、升值潜力等，对他们来说，有利润就好了。买地盖房买房，效率快的一年就全搞定了，圈完钱走人即可，未来三四线城市房地产降温跟他们又有多大关系呢?留下的只是大量持房待涨的购房者。

而对于大量的购房者来说，这却不是什么好事，因为他们买了房子就等于为所在城市站队，他们不可能像开发商那样，把手中的房子一卖，轻轻挥一挥衣袖离开。绝大多数三四线城市都是新房成交量远远大于二手房的，而且住房更新换代非常快，几年前的房子，现在来看就已经明显不符合年轻人的居住需求了，它们没有一二线城市类似那种强力附加值，这些房子只能自住，想转手卖出去赚钱非常难。

所以你看，整个三四线楼市就像是一个明牌开始的斗地主牌局，大家都知道对方的牌型，胜负从一开始基本上就是已知的。虽然打不了几局就要散场，但它有个最大的魔力，房价还在上涨。有了这个兜底，地方可以继续卖地收钱，开发商借着房价上涨还可以赚一波，而作为购房者，虽然也担心房子烂在手中，但架不住房价上涨啊，所以还会有人继续买涨。这种纠结的心理，恐怕只有购房者自己清楚。

你有近期需求，可以买房，但从其实用不了多久，三四线楼市就将熄火。

国家统计局刚刚公布的数据显示，2017年新出生人口为1723万，比2016年少63万。这个数据的背后是年轻人口比例大幅减少。此外在经济增速从高速向中速甚至低速转换过程中，社会将越来越固化，城市基本定格，人口继续向大城市靠拢。

所以在城镇化、老龄化、经济增速换挡的多重因素下，三四线城市年轻人口减少不仅表现在为人口自然增长率的下滑，更表现在因为人口流动导致的人口机械流失，所以三四线城市年轻人口减少的速度会比一二线快得多。

2006-2016年，仅仅10年，部分省市 0-14岁人口减少近40%，目前还处在人口下滑的中场环节，三四线楼市就已经面临消化库存的压力，数据显示，再过3-5年，新增年轻人口跌至低谷的时候，这些城市房地产面临的压力是非常沉重的。

上面是从人口层面来判断的三四线楼市趋势，即使从政策层面来看，你也会明白，现有刺激三四线城市的措施会很快退出。潮水退后，政策市没了，年轻人少了，三四线楼市的拐点也就是到了。