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绵阳一铺可养三代? 理性投资很重要

绵阳一铺可养三代? 理性投资很重要

发布时间: 2016-05-24 17:00:26

来源: 腾讯房产

分类: 商业地产指南

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不少投资客和广大网友不禁要问:商业隐痛时代,绵阳商业地产大洗牌,鱼龙混杂的商业产品,让一铺养三代的目标似乎越来越难实现,投资者该如何在众多产品中,挑中那一个能够“养三代”商铺产品呢?

多商圈格局形成 商铺选择范围广

一般来说,地段决定了商铺的后期升值空间和运营的成功与否,而地段很大程度上依存于商圈的成熟与否。临园口警钟街是绵阳传统的成熟商圈,不过,近些年随着各区域综合体的交付使用,多商圈格局显然已经形成。

“目前绵阳的繁华商业,除涪城老城区的既定成熟商业商圈外,伴随着各区域副中心的升级改造和辐射加强,传统的临园口商业霸主的地位在逐步受到削弱,绵阳向多元化中心城市发展的可能性也越来越大,绵阳多中心商业格局也在逐渐形成。”海悦银河城董事长叶柏杨对笔者说道。

同样,卓信·金楠天街营销总监徐韬也认为,绵阳已经从过去单一的临园口商圈发展到遍布各区的多商圈时代,“比如仅经开区就形成了南湖商圈和以卓信·金楠天街为代表的塘汛商圈,受到投资者的认可。”

重点考虑规避空置率的问题

许多远离市区的住宅产品大多有底商作为配套,购买这些底商商铺,需要考虑哪些要素,才能避免空置率的难题?

第一:整个区位内有多少个新楼盘和老住宅,未来3-5年之内,新增的人口数量和总体的人口数是多少?

第二:所选定的这个楼盘底商是否位于整个区位的中心位置,交通是否便利,该楼盘本身的新入住人口量会有多少?比如:经开区和石桥铺大盘扎堆,处于一环和二环之间,入驻的人口基数很大,客源就是财富,其底商可以重点考虑。

第三:定位也很关键。一般沿街底商主要定位为社区型商业,所以,在租户经营范围的选择上也非常重要。一般餐饮、医药类、早教机构、超市类、美容美发、洗衣店等业态,都是经营起来比较稳妥的。


商铺投资未来在社区底商

未来绵阳商铺产品的投资未来在社区底商,因为随着市中心商业的过度开发和购买力的不相适应,一步步致使商铺空置率大大上升。相反,远离市中心的社区底商的投资空间在大大上升,投入成本也容易为投资者所接受。

临街商铺附加值逐渐增高

如今投资环境良好,各项目尤其临街商铺销售情况比较理想;相较于之前,绵阳商铺开始从层高、返租等各方面进行产品强化,附加值逐渐增高。

首先,证件齐全!这是投资底商的基本保证。其次,地段。地段是李嘉诚一再强调的因素,商铺投资更是如此,住宅底商如果只针对本小区居民,目标受众相对狭窄;因此,紧邻城市主干道的底商商铺成为商铺投资的优选。

最后,商圈。只有人流充足才能保障商铺存活,亦会解决空置率的难题。如果住宅底商紧邻成熟商圈,人流问题便会迎刃而解。

俗话说“一铺养三代”,商铺的投资回报率一直高于住宅,商铺出租一般签约在3-5年,且每年都会有递增;商铺市场发展逐步趋向于规范化,并且有了政策利好支持,因此商业地产价格和价值都有一定的提升空间。

互联网+商业模式形成 小户型更加走俏

电商企业的迅猛发展,对传统商业模式带来了颠覆式的改变。以互联网+的新型商业模式已经彻底颠覆了传统商业模式,因此,大型的商业综合体和社区型沿街商铺等实体产业都面临着前所未有的挑战。

“在这样的背景环境下,传统的沿街商铺户型面积主要以100平方米—300平方米为主,而目前新的商铺产品主要倾向于20平方米—80平方米的小铺子居多。”业内人士傅先生认为,这样的小户型商铺,对于投资者而言,投资总价低便于转售;对于经营者而言,与线上网店结合后完全够用,更加经济实惠。

“另外,除了面积上的调整之外,新的商铺配套设施也更加完善,例如人流动线、停车位、铺外空间、商业街整体氛围包装及运营等方面,都得到了多元化的提升。”

商铺设计应关注生活方式

在竞争日益激烈的市场环境中,现在商铺产品中,首先必须立足于关注“以生活方式和家庭方式”为轴心,关注消费者需求的变化,才能适应市场的变动。近几年兴起的城市综合体的功能都比较齐备,满足特有需求者的一站式需求,是商业经营中应该思考的问题。其次,商业地产除了地段、商圈基础、人流量、人均消费水平外,重中之重便是后期运营管理的水平,这直接关系到该商业地产的“生死存亡”,成功的运营管理是投资获利的保证,未来才有更大的升值空间。

商铺投资空间未来升值潜力如何,考虑六大要素:第一,地段是否优越,投资商铺的最重要因素;第二,客流是否充裕,决定未来盈利的关键;第三,商圈是否成熟,是否需要养商期;第四,投入与回报比例是否合理;第五、商铺空间规划是否科学,产品优质度如何;第五,是否满足业态需求,是否需要空间改造,功能用途是否完善。


一铺养三代?理性投资很重要

纵观绵阳商业市场,利好政策的落地终于有所成效,住宅市场的逐渐火热,商业地产的发展也开始渐有起色,扭转了房地产市场的颓势,最直观的则是近来房价处于不断上涨态势。但由于商业地产投资属性较高,目前来看绵阳的商业地产还不如住宅回暖的迅速。

“住宅一平方米涨个几百上千,很轰动;商铺涨个几千上万,人们会觉得正常。”最近刚从住宅投资转向商铺投资的陈先生认为,在调控的大背景下,商铺贷款利率高过住宅,但想想投资回报率,还是把眼光瞄准了公寓、商铺等产品,因此相比投资住宅投资商铺是更好的选择。

然而,商业地产的成交正呈现出两极分化的态势。相关业内人士表示,商业地产对地段、人气、升值潜力的要求很高,如果不具备上述条件,商铺、公寓等产品的销售就会遇冷,而买入后,后期的出租、经营不当,也会“无人问津”。

投与不投 “一铺”能否“养三代”

“‘一个好儿子比不上一间好铺子’,以前都说养儿防老积谷防饥,现在我觉得还不如多投资投资商铺。”手上持有3间商铺的张阿姨说,现在物价高,年轻人赚钱不容易,还要养家糊口,自己希望的是子女平安,不要成为子女的负担,让子女的生活能够宽松些。

“好儿子比不上好商铺”,果真如此吗?投资者最在意的收益率真实情况又如何?

手中有闲散资金的购房者大多对投资商铺感兴趣,俗话说“一铺养三代”,这高回报的诱惑不是没有原因的。在很多地段优越、开发成熟的大型社区,业主对其中的社区商铺依赖度很高。如果投资了好的商铺,除了每年可以获取稳定并有涨幅的租金外,还可以让自己的财富保值增值,这相当于为家庭财富买了份保险,因此人们称之为“一铺养三代”。

但现实也有残酷的一面,随着商业体量的逐渐加大,竞争激烈,有不少商铺烂在了投资客手里,综合考虑不同区域、地段、位置对商铺造成的价格差异,绵阳某些商铺已经出现在售的较前期同区域同品质物业价格下降的现象,还有一部分则是租金连年下降,甚至在租金下降的情况下仍有不少铺面空置,很难租出去。

投资有风险 购铺须谨慎

近期投资商铺的人,既有一直关注商业项目动态的专业投资者,也有一些“新的投资者”,手中有了闲散资金,或是将手中的积蓄拿来进行投资。

业内人士表示,在各种投资渠道中,买商铺是高风险、高收益的投资,如果区域商铺供应、区域消费能力强、后期管理运作好,这样的商铺就有可能成为旺铺。但需要注意的是,对待商业地产一定要理性。随着大量开发商进入这一市场,大体量、高端优质的新增供应将使得去化率成为市场负担,当下商业市场竞争已经十分激烈,租金及铺价面临下调压力,想要“一铺养三代”,可能性大大减少。

目前,不管是老投资人还是“新投资者”,消费行为都是趋于谨慎的。“只看地段,坐等升值”式的置业行为,显得有些顾头不顾尾。而随着绵阳城市的发展,除了传统的中心商业地段外,逐渐形成二级商业地段和社区商铺。

有调查显示,目前社区商铺的年投资回报率在8%-15%,超过15%能达到20%的就已经非常难得。因此,投资一间商铺,最快5年,一般要8-10年才能收回成本,而20年收回成本的也比比皆是。对于逐渐分化的商业市场,投资者也逐渐回归理性,对于一些商铺虽然没有市中心繁华的商业环境,但正因此才有着更稳妥的发展空间,且价格较低,投资者也会倾向选择。理性投资有效地保证了投资后风险降低、收益也变得更为稳定。

责任编辑: luoye

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