养老地产成隐性刚需，绵阳市场前景如何？

人老了，步梯房只能住在一楼或者二楼，所以想买电梯房。”在当下的老龄化社会，有买养老房子需求的人越来越多。在房地产去库存的背景下，目前很多房企正谋求转型，正向地产细分市场寻求新发展，那么养老地产是否能成为绵阳地产发展的新方向?

养老地产有市场空间

去年末，全中国有1.78亿老人。也就是说，60岁以上的人口已经占总人口的13.26%。到2050年，全国将有1/3的人口被称作“老人”。目前，绵阳老年人口已达61万，占全市常驻人口的13.7%，比全省平均水平高1.1个百分点。增速迅猛的老龄人口和日趋明显的老龄化现象，刺激着养老产业的推进，也催热了一个新的房地产概念。国务院办公厅印发的《十二五社会养老服务体系建设规划(2011—2015)》中提出“90/07/03”模式，即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3% 为机构养老。这意味着要想实现90% 的居家养老，就要有更多的社会资本加入适老居住区的建设。

“开发商在建设小区的时候，将房子里都加上无障碍设施，可以实现居家养老。如果在小区里加入日间照料中心，可以实现社会养老。”绵阳市房地产行业协会一位负责人表示，目前北京、上海等一线城市都已经有了比较成熟的养老地产项目。“养老地产做得比较好的有万科，他们现在已经在新建小区里建立老人食堂、娱乐中心，并提供相应的物业服务。就算老人是独居，也不必担心日常起居。绵阳房地产市场比较单一，在目前转型升级过程中，养老地产的确可以成为发展的新方向。”

绵阳新盛房产总经理蒲文峰认为，从目前绵阳城市发展及观念来看，本土养老地产的市场需求应该不大，但绵阳是个工业区少、天然环境优美的休闲城市，养老宜居，可发展针对成渝城市群市场的养老地产。

小编发现，近年来，外地不少房地产企业纷纷表示要为老年人建房，包括万科、保利等龙头房企均有养老地产发展计划，持有相应的养老物业，以提供相应的物业服务进行收费，改变过去仅靠卖房发展的模式。“卖房是一次性的生意，持久提供养老服务，收取费用是长期的生意。房企从过去的卖房迅速回笼资金模式，逐渐向持有物业长期收入发展模式转变。”黄德文说。统计显示，现已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。

养老地产如何发展?

目前，中国在养老地产方面先行先试的“北有太阳城，南有亲和源”，指的便是北京的太阳城和上海的亲和源。公开资料显示，亲和源以会员制模式扩张，参考当地房价的7折缴纳会费，成为亲和源会员，拥有公寓的使用权，每年还要缴纳一定额度的年费，才能享受服务。

虽然养老地产至今仍未形成清晰的开发和盈利模式，但地产商们显然不希望错过这块“大蛋糕”，纷纷将养老地产开发纳入公司的规划之中。保利地产成立了养老产业专业管理公司，希望在养老地产这一新市场上实现重点突破;远洋地产也成立了养老地产事业部，级别和住宅、商业地产的地位等同;位于青岛的新华锦集团正式启动了其养老地产项目新华锦·长乐国际颐养中心，据称该项目是全国首个“老年产业进驻社区”社会化养老示范项目。

知名地产评论家顾冰认为，“想喝牛奶，为什么非要牵一头奶牛回家?”开发商必须想办法说服消费者。对大多数房地产开发商来说，并不想把旅游、养老地产做成个租赁型项目，还是想做成“销售型度假休闲产品”，或最多是租售并举。

业内人士指出，虽然绵阳养老地产未必可以像大城市那样发展，“但至少可以在物业服务上学习改进。”

养老地产的难点并不是风景、开发或豪华，而在于服务。住宅卖完就了事，而养老地产卖出只是漫长流程的开始。以养老地产为例，养老服务包含许多方面，从《规划》来看，主要包括对健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，从基本的洗衣做饭到专业化程度较高的康复医疗，这显然已经超出了房地产开发的传统范围。

与一般的住宅和商业地产相比，养老地产的投资流程更长，管理、运营过程更为复杂，维护费用也更高。养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。

绵阳哪些楼盘具备养老地产的雏型?

业内人士分析，“4+2+1”模式下的“75后”和“80后”的父母为了减轻孩子压力，不少人会选择独居或老年公寓。但多数老年公寓属于“全托式”纯养老机构，缺乏家庭的温暖和活力。“养老地产作为前景巨大的市场，并不等于一味发展‘全托式’纯养老机构，而是应该发展‘混合式’养老社区项目的建设。”一业内人士认为养老地产应该带给老年人居家养老，给予家庭所带来的精神和经济保障。

但更多的业内人士对于如何准确定位“养老地产”仍持保留意见。“我认为具有良好的环境配套、适宜老年人活动的项目，都可以算作‘养老地产’的范畴。”一位地产代理公司的工作人员说，“同时，如果以‘养老地产’吸引置业者的关注，我认为更应该注重的是后期贴心的物业服务，告诉购房者，除了优质的房子，我们还能提供更优质的物业服务让你晚年无忧。”

照这个意义上说，养老地产项目必须的几大基本要素是：环境优美、生活便利，物管服务好，适合养老。通常听到有人说，我现在上班忙事业或做生意，以后就在三江湖畔买套房子养老。看来，三江湖区和小枧湿地公园的品质楼盘是养老的首选，这个区域中的三江国际丽城·阅世集、海赋长兴、玫瑰花城、南城水岸、树高·威尼斯城、长虹南山一号都是理想的选择。继三江湖之后，园艺新城、石桥新城也是绵阳理想的宜居福地，温莎国际社区、长兴·星城、远大·美域、英郦庄园·桥郡等都兼备主城区、环境好、物业优的条件。此外，游仙区的兴发·龙溪谷也具备养老地产的雏型。

绵阳养老地产应促晚年幸福

前面说了，绵阳在养老地产只具备雏型，成熟的养老地产该如何定义?其开发是不是简单的“地产开发+养老”这样简单的加减模式?这个初露端倪的新领域，具体到政策支持、投资渠道、产品打造、服务构建、运营模式、企业转型等，仍有一系列的不确定因素。

单从赢利模式来说，老年住宅的赢利模式是由产品销售和物业服务两方面组成。产品销售赢利是一次性的，而养老地产是将地产与福利事业糅合起来的一种全新的复合地产。目前养老地产因专业养老服务团队的缺乏以及较低的得房率等原因一直停滞不前。对于绵阳来说，很早就有某些区域项目打出“养老”或者“养生”的招牌，但这些养老项目几乎都在远郊，实际卖的是自然资源。此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，根本无法实现“老有所养”的目标。

业内人士分析，“虽然养老地产的市场需求前景光明，但是现阶段开发的养老社区与真正养老社区的职能及运营模式还存在一定差距。养老地产是一种体现生活品质的概念，作为一种对未来生活描绘的蓝图，需要各方共同努力。”